Ping Sanghin

Ping Sanghin

ประสบการณ์ Online Marketing เกียวกับอสังหาริมทรัพย์กว่า 10 ปี 

Email: This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.

เท่าที่มีการสำรวจในปัจจุบันพบว่าอสังหาฯเชิงพาณิชย์ที่คนนิยมลงทุนกันทั่วโลกจะมีอยู่ 5 ประเภทด้วยกัน ต่างมีข้อดีข้อเสียเฉพาะตัว จึงเหมาะใช้ลงทุนในสถานการณ์ที่แตกต่างกันตามไปด้วยซึ่งอาจแยกอธิบายให้เห็นได้ดังนี้

1. ที่ดินเปล่า รูปแบบที่นิยมทำกันก็คือเข้าซื้อที่ดินเกษตรกรรมที่อยู่ใกล้ที่ดินโซนพาณิชย์ราคาถูกๆ เพื่อถือรอขายกำไรในราคาแพงๆในอนาคตอันใกล้เมื่อที่ดินเริ่มเปลี่ยนกลายมาเป็นที่ดินโซนพาณิชย์ 
แต่ข้อผิดพลาดของการลงทุนแบบนี้ก็คือส่วนใหญ่แล้วการซื้อที่ดินลงทุนมักไม่ได้เกิดจากการวิเคราะห์ทิศทางความเจริญอย่างดีเสียก่อน แต่กลับมาจากข้อมูลและการโน้มน้าวที่มาจากฝั่งผู้ขายเป็นสำคัญ ซึ่งข้อมูลที่ได้รับจากผู้ขายนี้มักเป็นข่าวโคมลอย ส่งผลให้ซื้อแล้วราคาไม่ไปไหนแถมขายออกยากอีกต่างหาก ข้อด้อยอีกข้อหนึ่งคือจะไม่มีค่าลดหย่อนหรือค่าเสื่อมมาใช้ช่วยลดหย่อนภาษีใดๆเลย

2.อพาร์ตเมนต์ เป็นการลงทุนประเภทที่มีภาระต้องดูแลบริหารจัดการเป็นพิเศษ เนื่องจากอัตราการเข้าออกของลูกค้าผู้เช่ามักหมุนเวียนค่อนข้างสูง และสัญญาเช่าค่อนข้างสั้นปกติจะมีตั้งแต่ 1 เดือน จนถึง 1 ปี จุดด้อยที่เห็นได้ชัดก็คือต้องใช้เงินลงทุนค่อนข้างมากในการซื้อห้องหรือสร้างเพื่อนำมาตกแต่งปล่อยเช่า และผู้เช่ามักมีปัญหาในเรื่องการจ่ายค่าเช่าล่าช้า สำหรับนักลงทุนที่มีเป้าหมายต้องการกระแสเงินสดสูงๆ ปกติแล้วการลงทุนในอพาร์ตเมนต์จะไม่ใช่คำตอบที่ดีนักในการสนองเป้าหมายแบบนี้ได้
อย่างไรก็ดีจุดน่าสนใจอย่างหนึ่งของการลงทุนในอพาร์ตเมนต์ ก็คืออัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อลงทุน โดยทั่วไปมักจะต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยกู้ยืมเพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ชนิดอื่น

3.อสังหาฯที่ใช้ประโยชน์ในธุรกิจพิเศษบางอย่าง 
- ร้านอาหารหรือภัตตาคาร มีนักลงทุนจำนวนไม่น้อยนิยมลงทุนในอสังหาฯ สำหรับให้กิจการร้านอาหารที่มีชื่อเสียงเช่า เช่น แมคโดนัลด์ เคเอฟซี เป็นต้น ข้อดีของการให้เช่ากับกิจการเหล่านี้เพียงรายเดียว ก็คือสัญญาเช่ามักทำกันในลักษณะที่ผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายทุกอย่างเอง
ส่วนจุดอ่อนอยู่ตรงที่ผลตอบแทนจากค่าเช่าที่ได้มักค่อนข้างต่ำ แนวทางแก้ไที่อาจทำได้ก็คือเปลี่ยนไปจับผู้เช่าซึ่งเป็นกิจการร้านอาหารที่มีขนาดเล็กลงมาหน่อย 
- ปั๊มน้ำมัน หมายถึงการเข้าซื้อทั้งที่ดินและธุรกิจปั๊มน้ำมันไปพร้อมๆกัน ซึ่งในปัจจุบันปั๊มทุกแห่งจะมีองค์ประกอบเป็นร้านสะดวกซื้อและร้านให้บริการรถยนต์ต่างๆ อยู่ภายในด้วย โดยกำไรจากการจำหน่ายน้ำมันค่อนข้างต่ำ ขณะที่กำไรในส่วนของร้านค้าจะสูงกว่า 
- โรงแรม การซื้อโรงแรมจะเท่ากับการซื้ออสังหาฯและธุรกิจที่ต้องดำเนินการทั้งวันทั้งปี ตลอด 24 ชม. โดยไม่มีวันหยุดเลยเป็นธุรกิจที่หนัก จุดพึงระวังคือโรงแรมเป็นธุรกิจที่มีขึ้น ลง ตามฤดูกาล และเป็นธุรกิจที่อ่อนไหว

4. อาคารสำนักงาน อาจทำเป็นอาคารชั้นเดียวหรือหลายชั้นก็ได้ กรณีเป็นอาคาร 2-3 ชั้นไม่มีลิฟต์มักหาลูกค้าเช่าได้ค่อนข้างยาก เพราะไม่สะดวก กรณีเป็นอาคารที่มีผู้เช่าเพียงรายเดียว ที่ใช้เป็นสำนักงานธุรกิจขนาดใหญ่ มีข้อเสียคือจะอ่อนไหวกับความเป็นไปทางเศรษฐกิจค่อนข้างมากเพราะหากเกิดว่างขึ้นมาเมื่อไรจะหาผู้เช่าใหม่ทดแทนได้ค่อนข้างยาก

5.ศูนย์การค้าหรือศูนย์ค้าปลีก นิยมทำเป็นอาคารชั้นเดียวเพื่อให้เหมาะกับธุรกิจผู้เช่าทีมีหลากหลาย แบบนี้มักประสบความสำเร็จดีหากตั้งในพื้นที่ชานเมือง ที่มีคนอาศียอยู่มากแต่มีผู้ขายไม่มาก จุดเด่นอีกอย่างคือสัญญาเช่าจะนิยมทำกันใบแบบผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช่จ่ายทุกอย่างเอง ซึ่งช่วยลดความยุ่งยากของเจ้าของอาคารไปได้มาก

 

ที่มา : บ้านพร้อมอยู่ ฉบับเดือน มีนาคม 2556

วันที่แก้ไขข้อมูลล่าสุด : 25 มีนาคม 2556

เป็นที่ทราบกันดีว่าราชันย์น้ำเมา “เจริญ สิริวัฒนภักดี” ผู้ครองอาณาจักรไทยเจริญ คอร์ปอเรชั่น หรือทีซีซี กรุ๊ป มีที่ดินสะสมทั่วประเทศนับ “แสนไร่” แต่เมื่อรัฐบาลเดินหน้าจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ปี 2563 ทำให้บริษัทในเครือต้องประเมินภาระภาษีที่ต้องจ่าย และทยอยนำที่ดินมาพัฒนาต่อยอดธุรกิจ เพื่อลดภาระภาษีดังกล่าว

ล่าสุด บริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือพีเอฟที (FP) บริษัทอสังหาฯเพื่ออุตสาหกรรม พัฒนาโรงงาน-คลังสินค้าพร้อมเช่า (Ready Built) และสร้างตามความต้องการของลูกค้า (Built-to-suit) เตรียมงัดแลนด์แบงก์ในเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก(อีอีซี)หลัก “หมื่นไร่” ผุดโรงงาน-คลังสินค้าตามความต้องการลูกค้ามากขึ้น รวมถึงเปิดหน้าดินบางจังหวัดในภาคเหนือ-อีสาน-และใต้ นับ “ร้อยไร่” มาสร้างมูลค่าเพิ่ม

นายโสภณ ราชรักษา ผู้อำนวยการใหญ่ บริษั่ท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ (ประเทศไทย) จำกัด(มหาชน) เปิดเผยว่า จากพระราชบัญญัติ(พ.ร.บ.)ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่ จะบังคับใช้ปี 2563 ซึ่งมีอัตราการจัดเก็บภาษีใหม่ โดยคำนวณภาษีบนมูลค่าทรัพย์สิน อาจส่งผลให้ที่ดินบางทำเลมีภาระภาษีที่สูงขึ้น เช่น บางพลี บางนา ราคา 10 ล้านบาทต่อไร่ ซึ่งกระทบต่อผู้ถือครองที่ดินค่อนข้างรุนแรง

สถานการณ์ดังกล่าว ทำให้บริษัทต้องวิเคราะห์ภาระภาษีที่ดิน ที่จะส่งผลกระทบต่อภาพรวมบริษัท และวางแผนนำที่ดินมาพัฒนาโครงการต่างๆ ให้สอดคล้องกับความต้องการของตลาด

ปัจจุบันเฟรเซอร์สฯ มีที่ดินอยู่จำนวนมากครอบคลุมทั้งภาคเหนือ จังหวัดลำพูน 150 ไร่ ใกล้นิคมอุตสาหกรรมลำพูน ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ อย่างจังหวัดขอนแก่น 200 ไร่ ห่างจากตัวเมืองเพียง 15 กิโลเมตร(กม.) ภาคใต้ ที่จังหวัดสุราษฎร์ธานีราว 100 ไร่ ห่างจากสนามบินเพียง 20 กม. ขณะที่ดินขนาดใหญ่จะอยู่ในเขตเศรษฐกิจอีอีซีหลัก “หมื่นไร่” โดยเฉพาะจังหวัดชลบุรี ระยอง รวมถึงยังมีที่ดินย่านบางพลี-บางนา ที่เพิ่งประมูลได้อีก 4,800 ไร่

เบื้่องต้น การวิเคราะห์นำที่ดินมาพัฒนาจะเริ่มที่เฟรเซอร์สฯ และอาจจะทำงานร่วมกับทีซีซี กรุ๊ป ในอนาคต เพราะกลุ่มมีที่ดินจำนวนมาก และการพัฒนาส่วนใหญ่จะเป็นเชิงเกษตรกรรม เชิงพาณิชย์บ้าง

ส่วนแนวทางขับเคลื่อนธุรกิจปี 2562 จะให้ความสำคัญกับการขยายโรงงานและคลังสินค้าBuilt-to-suit มากขึ้น หลังพบว่าอาคารมาตรฐาน และทันสมัย ไม่เพียงพอต่อความต้องการของลูกค้า โดยปัจจุบันบริษัทมีโรงงานและคลังสินค้าBuilt-to-suit จำนวน 5 แสนตารางเมตร(ตร.ม.)

ล่าสุดมีแผนจะพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าตามความต้องการของลูกค้า รวม 6 โครงการ เนื้อที่ราว 1.2 แสนตารางเมตร(ตร.ม.)ให้กับลูกค้า โดยใช้งบลงทุนไม่ต่ำกว่า 2,000 ล้านบาท แผนดังกล่าวทำให้บริษัทชะลอการพัฒนาโครงการเพื่อเช่า ปัจจุบันโรงงานและคลังสินค้าของบริษัทมีพื้นที่ราว 2.7 ล้านตร.ม.

“โครงการบิลท์ ทู สูท กำไรดีกว่า ขณะเดียวกันเป็นการเช่าระยะยาว 7-10 ปี ทำให้บริษัทรับรู้อัตราการใช้พื้นที่ชัดเจน ที่สำคัญยังเป็นการเดินกลยุทธ์ยึดลูกค้าเป็นศูนย์กลาง”

ทั้งนี้ ภายใน 1-2 ปี บริษัทต้องการพัฒนาโรงงานและคลังสินค้าให้ม่พื้นที่ 3 ล้านตร.ม.

นายโสภณ กล่าวอีกว่า นโยบายของบริษัทต้องการก้าวเป็นผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรในระดับสากล มีทั้งอาคารสำนักงาน ที่อยู่อาศัย ค้าปลีก อุตสาหกรรม และธุรกิจพักผ่อน(ฮอสพิทัลลิตี้)ทำให้เดินหน้าเข้าซื้อกิจการของบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือโกลเด้นแลนด์ โดยทำคำเสนอซื้อหลักทรัพย์ทั้งหมดของกิจการโดยสมัครใจจำนวนหุ้นทั้งสิ้น 2,323,720,000 หุ้น ในราคาเสนอซื้อหุ้นละ 8.50 บาท รวมเป็นมูลค่าทั้งสิ้นกว่า 19,751 ล้านบาท หากดำเนินการแล้วเสร็จจะส่งผลให้บริษัทมีอสังหาฯครบวงจรรายเดียวในไทย

“ตอนนี้ดีเวลลอปเปอร์ทุกรายมีที่อยู่อาศัย ออฟฟิศ โรงแรม แต่ไม่มีอุตสาหกรรม ขณะที่คู่แข่งที่ทำอสังหาฯเพื่ออุตสาหกรรมเต็มไปหมด แต่ไม่มีที่อยู่อาศัย หากเราคุยกับโกลเด้นแลนด์จบ ก็จะเติมเต็มให้เฟรเซอร์ในไทยมีอสังหาฯทุกประเภทหรือ Asset class เหมือนกับเฟรเซอร์ในสิงคโปร์ ซึ่งช่วยกระจายความเสี่ยงให้กับธุรกิจ”

นอกจากนี้ การยกระดับองค์กรเป็นผู้พัฒนาอสังหาฯระดับอินเตอร์ ทำให้บริษัทขยายการลงทุนไปยังต่างประเทศ ปี 2563 คาดเห็นการบุกพัฒนาโครงการคลังสินค้าเวียดนาม ทั้งเมืองโฮจิมินห์และฮานอย ซึ่งมีลูกค้าอุตสาหกรรมอยู่ จากที่ผ่านมาผนึกพันธมิตรพัฒนาโครงการในอินโดนีเซียราว 100 ไร่ หรือ 9 หมื่นตร.ม. และอัตราเช่าเต็ม 100%

“การมีธุรกิจทีซีซี กรุ๊ป เช่น บริษัท ไซ่ง่อน เบียร์ แอลกอฮอล์ เบฟเวอเรจ คอร์เปอเรชั่น หรือ ซาเบโก และธุรกิจค้าปลีกประเภทชำระเงินสด(แคชแอนด์แครี่)บิ๊กซี ช่วยเร่งให้เราไปลงทุนในเวียดนามเร็วขึ้น”

เขากล่าวอีกว่า บริษัทยังมีโครงสร้างธุรกิจใหม่ “ทาวน์ชิป” ขึ้นมาดูแลและพัฒนาที่ดินย่านบางพลี-บางนาที่เพิ่งประมูลได้ 4,800 ไร่ ซึ่งถือเป็นพื้นที่เชิงกลยุทธ์ เพื่อพัฒนาโรงงานและคลังสินค้า คาดใช้เวลา 5-10 ปี จึงจะเสร็จ

ส่วนโครงการต่อเนื่องอื่นๆ เดินหน้าลงทุน 7,500 ล้านบาท สร้างดาต้า เซ็นเตอร์แห่งแรก และสร้างโค-เวิร์กกิ้งสเปซ “จัสท์โค” สาขาที่ 3 ใช้เงินลงทุนหลักร้อยล้านบาท จากแผนดังกล่าวบริษัทตั้งเป้ารายได้เติบโตไม่ต่ำกว่า 10% ต่อเนื่อง ขณะที่ปีก่อนมีรายได้กว่า 4,600 ล้านบาท กำไรสุทธิกว่า 700 ล้านบาท(งบ 9 เดือน ภายใต้ปีบัญชี ต.ค.2561-ก.ย.2562)

 

ขอบคุณข่าวจาก http://www.bangkokbiznews.com

Home Land Advance

997-997/1-2 หมู่ 5 ถนนศรีนครินทร์
ต.สำโรงเหนือ อ.เมือง 
จ.สมุทรปราการ
  •  This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.
  •  02-7573141-3

ในทำเลที่คุณต้องการ อาจมีรูปแบบบ้านหลายหลากให้ได้ตัดสินใจเลือกกัน 1 ในนั้นคงหนีไม่พ้นบ้านในรูปแบบทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งมีพื้นที่ไม่มาก ขนาดกะทัดรัดในราคาจับต้อง เอื้อมถึง มากกว่าที่อยู่อาศัยประเภทอื่นๆ แต่ก่อนตัดสินใจเลือกอยู่ทาวน์เฮ้าส์ เรามาทำความรู้จักกับข้อดีและข้อจำกัดของทาวน์เฮ้าส์กันก่อนจะดีกว่า

 ทุกครั้งที่ผ่านไปตามถนนหนทางในเมือง เรามักจะเห็น อาคารพาณิชย์ให้เช่า กันจนชินตา แม้ว่ารูปแบบ และโครงสร้างจะแตกต่างกันออกไป แต่หลายแห่งก็ถือเป็นทำเลทองของอาคารพาณิชย์ให้เช่าอย่างแท้จริง เพราะมีผู้คนพลุกพล่านทั้งกลางวัน และกลางคืน หากว่าเป็นเราเองที่ต้องการจะเลือกอาคารพาณิชย์ให้เช่าล่ะ เราควรใช้หลักการเลือกอาคารพาณิชย์ให้เช่าอย่างไร? ให้ปัง ให้ดัง และให้ธุรกิจดำเนินไปอย่างราบรื่นเจริญรุ่งเรือง  

วิเคราะห์การลงทุนอะพาร์ตเม้นต์ รุ่นที่ 21
วันศุกร์ที่ 23 - เสาร์ที่ 24 กุมภาพันธ์ 2561 เวลา 09:00-17:00 น. ณ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย
หัวข้ออบรมคอร์สสัมมนา

  • สถานการณ์ตลาดอะพาร์ตเมนต์ และการตัดสินใจในการลงทุน
  • ขั้นตอนการพัฒนาอะพาร์ตเมนต์: วิเคราะห์การลงทุนและการกำหนดแนวคิดด้านการตลาด
  • การดีไซน์การใช้ประโยชน์พื้นที่ของอะพาร์ตเมนต์ให้ทันสมัยและมีประสิทธิภาพสูงสุด
  • ประสบการณ์ในการบริหารจัดการอะพาร์ตเมนต์: ข้อควรพิจารณาก่อนการลงทุน ปัญหา อุปสรรคและแนวทางแก้ไข
  • การศึกษาความเป็นไปได้และผลตอบแทนในธุรกิจอะพาร์ตเมนต์: สภาพทางกายภาพ ความเป็นไปได้ทางข้อกฎหมาย ทางการตลาด ทางการเงิน และอัตราผลตอบแทน
  • เทคนิควิธีการเสียภาษีอะพาร์ตเมนต์ให้มีประสิทธิภาพ
  • สินเชื่อเพื่อการลงทุนธุรกิจอะพาร์ตเมนต์: ปัจจัยการพิจารณาสินเชื่อ การกำหนดวงเงินสินเชื่อ นโยบายและหลักเกณฑ์การสนับสนุนสินเชื่อ     
หน้าที่ 1 จาก 13

About Us

"ทุกเรื่องเกี่ยวกับ บ้าน คอนโด ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด ที่นี่มีคำตอบ"

ดูรายละเอียดการลงแบนเนอร์โฆษณาได้ที่นี่คลิก

สอบถามรายละเอียดได้ที่ โทร. 097 235 5964

ลิงค์น่าสนใจ

Top
We use cookies to improve our website. By continuing to use this website, you are giving consent to cookies being used. More details…