กลยุทธ์ นายหน้าอสังหาฯ รวยทางลัด อย่างไร ?

กลยุทธ์ นายหน้าอสังหาฯ รวยทางลัด อย่างไร ?
1. นายหน้าอสังหาฯได้อัตราผลตอบแทนสูง อัตราผลตอบแทนจากนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ได้รับกันจะอยู่ที่ 3% บางเคสสูงถึง 10% บางคนอาจจะคิดว่า ก็แค่ 3% จะมากอะไร แต่เมื่อนํามาคิดๆดูแล้ว 3% ก็ถือว่าเยอะมาก ยกตัวอย่างให้เห็นภาพเช่น 3% ของ 100,000 บาทเท่ากับ 3,000 บาท แล้วถ้าขาย 1,000,000 บาท จะเพิ่มขึ้นเป็น 30,000 บาท และถ้าขาย 10 ล้าน จะได้ผลตอบแทนสูงถึง 300,000 บาทเลยที่เดียว มากกว่าพนักงานกินเงินเดือน 30,000 บาท/เดือน ถึง 10 เท่า เมื่อขายบ้านได้หนึ่งหลัง (ยังไม่หักค่าใช้จ่าย)
2. ใช้เงินลงทุนน้อย นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็มีต้นทุนในการดําเนินการเช่นกัน ไม่ใช่ว่าจะนั่งอยู่เฉยๆแล้วจะมีคนมาซื้อ นายหน้าอสังหาต้องใช้ช่องทางการตลาดให้ถึงกลุ่มลูกค้า ทั้งโฆษณา ค่าน้ํามัน ค่าโทรศัพท์ ในการเสนอขาย แต่ก็ถือว่าเป็นต้นทุนการดําเนินงานที่ต่ํามากเมื่อเทียบกับรายได้ ต้นทุนอีกอันหนึ่งก็ คือ ต้นทุนด้านเวลาที่ใช้ค่อนข้างน้อย
3. ความเสี่ยงต่ํา จากต้นทุน และค่าใช้จ่ายค่อนข้างต่ําและรายได้ที่สูงต่อครั้ง ทําให้มีความเสี่ยงที่ค่อนข้างต่ําเมื่อเทียบกับธุรกิจประเภทอื่นๆ ยกตัวอย่างให้เห็นชัดมากขึ้น ในกรณีที่เราลงทุนอสังหาริมทรัพย์ กําไรสุทธิต่อหลังจะอยู่ที่ประมาณ 15-20% แต่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ต้นทุนในการขายตีคร่าวๆ ประมาณ 50% ของราคาขาย กําไรสุทธิแล้วประมาณ 50%จะเห็นว่านายหน้าอสังหาฯ ต้นทุนต่ํากว่ามากเพราะไม่มีทั้ง ต้นทุนค่าวัสดุก่อสร้างอาคาร ค่าออกแบบ ค่าแรงก่อสร้าง เป็นต้น
4. ได้เปรียบเรื่องข้อมูลเยอะกว่า ตรงนี้เป็นปัญหาเกี่ยว “ความไม่สมมาตรของข้อมูล (Asymmetric information)” ระหว่างนายหน้ากับคนขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่แล้ว “บุคคลทั่วไป” มักจะเป็นผู้ที่มีข้อมูลและความรู้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์น้อยกว่า “นายหน้า” อสังหาฯ นายหน้าจะอาศัยช่องว่างตรงนี้หาประโยชน์โดยร่างสัญญาว่าจ้างนายหน้าจะเขียนประมาณว่า “ในกรณี ที่นายหน้าสามารถชี้ช่องหรือจัดการให้ผู้ให้สัญญาขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อในราคาสูงกว่าที่ตกลงกันไว้ ผู้ให้สัญญาตกลงให้จํานวนเงินส่วนที่เกินเป็นของนายหน้า แต่ในกรณีนี้นายหน้าจะต้องมีภาระหน้าที่ในการเสียค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าฤชากร ค่าภาษีอากร ตลอดจนค่าธรรมเนียมอื่นๆ ซึ่งทางราชการเรียกเก็บในส่วนของจํานวนเงินที่เกินด้วยตนเองทั้งสิ้น” 

      จากข้อสัญญาตรงนี้ทําให้ราคาส่วนเกินที่นายหน้าสามารถขายได้ตกอยู่แก่นายหน้าแต่เพียงผู้เดียว ทําให้บางครั้งก็เป็นที่ไม่พอใจของผู้ขายเป็นเรื่องเป้นนราว บางรายนายหน้าได้รับส่วนเกินจากราคาที่ตกลงไว้หลายล้านบาท ตรงนี้ถือเป็นโอกาสในการทํากําไรของนายหน้าอีกช่องทางหนึ่ง

5. รูปแบบของสัญญา บางครั้งนายหน้าจะมีสัญญาตกลงกันระหว่างนายหน้ากับเจ้าของ ว่าจะต้องแต่งตั้งให้นายหน้าคนนี้ให้เป็นตัวแทนขายแต่เพียงผู้เดียว ห้ามมิให้นายหน้าผู้อื่นเป็นตัวแทนขายเป็นอันขาด โดยจะให้สัญญานี้มีอายุกี่เดือนแล้วแต่ตกลงกัน ตรงนี้จะเป็นวิธีป้องกันให้นายหน้าไม่มีความเสี่ยงถูกนายหน้าคนอื่นขายตัดหน้า และอีกทางหนึ่งก็เป็นแรงผลักดันให้นายหน้ารีบๆขายและทําการตลาดได้อย่างเต็มที่ สบายใจกันทั้ง 2 ฝ่าย

6. ใกล้ชิดนายทุน การที่จะเป็นนายหน้าที่จะประสบความสําเร็จได้ต้องเป็นคนที่รู้จักคนเยอะๆ ใกล้ชิดกับนายทุนที่พร้อมที่จะซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การเข้าหานายทุนก็ต้องขึ้นอยู่กับความสามารถของแต่ละบุคคลและเราทําอย่างไรให้เค้าเชื่อถือเราและพร้อมที่จะลงทุนเมื่อเรานําไปเสนอขาย

7. นายหน้าต้องมีไอเดียที่จะขาย นายหน้าที่จะประสบความสําเร็จหลายคนเป็นผู้ที่รู้จักนายทุนรู้จักคิดพลิกแพลงใช้เทคนิคในการเจรจาต่อรองซื้อขาย นําเสนอขายไอเดีย สามารถบอกข้อดี ข้อเสียทําตัวให้น่าเชื่อถือ รู้ให้ลึกรู้ให้จริงในของที่นําเสนอ การขายไม่ใช่ขายเพียงปัจจุบัน แต่เราต้องขายอนาคตให้นายทุนเห็นภาพและเมื่อนายทุนท่านถามอะไรเราต้องตอบได้

8. เทคนิคการซื้อขาย เทคนิคการซื้อขายตรงนี้ต้องขึ้นอยู่กับประสบการณ์ แผนการ และความสามารถของตัวนายหน้า จะยกตัวอย่างให้เห็นภาพซักหนึ่งกรณี 

      “กรณีสมมุติ จากสถานการณ์จริง : ธนาคารจะขายที่ดินให้แก่นาย ก. ซึ่งมีอาชีพเป็นนายหน้า ว่าจะที่ดินในราคาไร่ละ 1,000,000 บาท จํานวน 100 ไร่ ธนาคารให้มัดจําเป็นจํานวนเงิน 8 ล้านบาท แต่นาย ก มีเงินอยู่เพียง 2 ล้าน ด้วยความหัวใสจึงแบ่งขายที่ดิน 50 ไร่ ไปเสนอขายให้นายทุน ตกลงราคากันเบ็ดเสร็จ นายทุนสนใจจึงให้นายทุนวางเงินมัดจําเป็น 6 ล้านบาท สั่งจ่ายเป็นชื่อธนาคาร และนํามารวมกับของนาย ก.2 ล้าน เป็น 6 ล้านพอดี และถ้าหากธนาคารอนุมัติก็ถือว่าการวางมัดจําระหว่างธนาคารเป็นผลสําเร็จและทําสัญญาจะซื้อจะขายกับธนาคารเรียบร้อย ให้เวลา 3 เดือนถึงค่อยโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าหากนําเงินมาจ่ายไม่ทันตามกําหนดจะยึดเงินมัดจํา ขณะนี้สิทธิ์ในที่ดินอยู่ในมือของนาย ก. และที่ดินส่วนที่เหลืออีก 50 ไร่ นําไปเสนอขายคิดรวมค่าใช้จ่ายต่างๆเรียบร้อย ต้นทุนอยู่ประมาณ 1,200,000 บาท/ไร่ นําไปประกาศขาย 1,300,000-1,500,000 บาท/ไร่ ราคาตลาดบริเวณนั้นประมาณ 1,600,000 บาท/ไร่ โดยนําที่ดิน 50 ไร่ แบ่งขายออกเป็น 3 แปลง แปลงละ 10-15 ไร่ เฉลี่ยราคาขายได้ประมาณ 1,400,000 บาท/ไร่ ใช้เวลาประมาณ 1 เดือน ทําการปิดการขายเสร็จ ก็ยื่นขอเปลียน ชื่อผู้รับโอน ให้ลูกค้าไปเป็นผู้รับโอนแทนเรา โดยโอนเป็นกรรมสิทธิ์ร่วม หลังจากนั้นก็ยื่นแบ่งแยกกัน เป็นอันเสร็จเรียบร้อย กําไรจากไร่ละ 1,000,000 เพิ่มเป็น 1,400,000 บาท ด้วยเงินมัดจําในส่วนของตัวเองเพียง 2 ล้านบาท” จะเห็นว่านายหน้าบางครั้งก็มีโอกาสในการทําเงินหลากหลายวิธีขึ้นอยู่กับเทคนิค ประสบการณ์ และความสามารถในการปิดการขาย อย่างน้อยก็เป็นตัวอย่างที่ชี้ให้เห็นช่องทางในการทําเงินมากขึ้น (วิธีการขายเป็นวิธีที่เคยขายได้จริง แต่ตัวเลขแตกต่างออกไป)

9. เปิดประชาคมอาเซียน (AEC) เป็นอีกโอกาสหนึ่งของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จากการคาดกาณ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยชาวต่างชาติจะเข้ามาอยู่อาศัยและทํางานกันมากขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์การซื้อการโอนที่อยู่อาศัย 

      ปัจจุบันนายหน้าในประเทศไม่มีกฎหมายรองรับเหมือนกับต่างประเทศที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องผ่านตัวแทนเท่านั้นห้ามทําการซื้อขายกันเอง และต่างประเทศมีใบรับรองวิชาชีพชัดเจนเป็นที่น่าเชื่อถือและมีกฎหมายควบคุมอยู่ผู้ว่าจ้างหักหลังนายหน้า และในปัจจุบันนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็ถูกแย่งส่วนแบ่งตลาดออกไปบางส่วนจาก Campaign สําหรับใครที่จะทํานายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นอาชีพ อาจจะมีความเสี่ยงมากขึ้นกว่าคนที่ทําเป็นงานเสริม เนื่องจากรายได้ไม่แน่นอน บางเดือนอาจจะขายไม่ได้ บางเดือนอาจจะขายได้ บางครั้งอาจจะถูกโกงจากผู้ว่าจ้างเช่น ไปคุยกับเจ้ากันเองไม่ผ่านนายหน้าหลังจากนายหน้าพาไปแนะนําแล้ว

“ทั้งนี้การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ของท่านจะผ่านนายหน้าหรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับการพิจารณาของท่าน แต่ในวันนี้หากฝ่ายใดเป็นผู้ที่มีข้อมูลมากกว่ารู้ราคาตลาดในย่านนั้นๆก็จะได้เปรียบมากที่สุด”

Ping Sanghin

ประสบการณ์ Online Marketing เกียวกับอสังหาริมทรัพย์กว่า 10 ปี 

About Us

"ทุกเรื่องเกี่ยวกับ บ้าน คอนโด ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด ที่นี่มีคำตอบ"

ดูรายละเอียดการลงแบนเนอร์โฆษณาได้ที่นี่คลิก

สอบถามรายละเอียดได้ที่ โทร. 097 235 5964

ลิงค์น่าสนใจ

Top
We use cookies to improve our website. By continuing to use this website, you are giving consent to cookies being used. More details…