เจาะทำเลทองแนวรถไฟปั้นรายได้

เปิดแนวโครงสร้างพื้นฐานตามแผนเอกชนร่วมพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ รฟม.เผยจุดที่พร้อมมีสถานีคลองบางไผ่ ศูนย์ซ่อมบำรุงเพชรเกษม 48 อาคารจอดแล้วจรบางแครถไฟฟ้าสายสีนํ้าเงินส่วนต่อขยายหัวลำโพง-บางแค ส่วนรถไฟไทย-จีน เลือกสถานีปากช่องรถไฟไทย-ญี่ปุ่น ชงสถานีอรัญประเทศ ด้านกทพ.เสนอแนวสายสีเขียวใกล้ช้างสามเศียรสมุทรปราการ และด่านจตุโชติรามอินทรา

 

 
พื้นที่ที่สามารถพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้
พื้นที่ที่สามารถพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้

จากที่นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี มีนโยบายมอบให้หน่วยงาน และรัฐวิสาหกิจในสังกัดกระทรวงคมนาคมจัดทำแผนการพัฒนาพื้นที่แนวโครงสร้างพื้นฐาน โดยเน้นโครงข่ายทางรถไฟ เพื่อให้ภาคเอกชนใช้เป็นหลักเกณฑ์ในการพิจารณาเข้าร่วมลงทุนพัฒนาพื้นที่ โดยมีภาครัฐกำกับดูแลนั้น แหล่งข่าวระดับสูงของกระทรวงคมนาคม เปิดเผย “ฐานเศรษฐกิจ” ถึงการสนองนโยบายนายสมคิด ที่ต้องการให้กระทรวงคมนาคมนำนโยบายการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ในพื้นที่โครงการต่างๆไปพัฒนาหารายได้กลับคืนรัฐบาลและนำไปต่อยอดการลงทุนเพื่อลดการใช้งบประมาณ

โดยเบื้องต้นมีหน่วยงานการรถไฟแห่งประเทศไทย(ร.ฟ.ท.) เป็นหน่วยงานแรกที่นายสมคิดนำร่องการพัฒนาโดยเฉพาะแปลงพื้นที่ย่านพหลโยธินบนพื้นที่กว่า 2,300 ไร่ ซึ่งมี 4โซนพื้นที่อยู่ระหว่างการเร่งสรุปผลการศึกษาทั้งรูปแบบการพัฒนา การร่วมลงทุน และส่วนอื่นๆที่เกี่ยวข้องเพื่อเสนอรัฐบาลโดยคณะรัฐมนตรี(ครม.)อนุมัติดำเนินการต่อไป ซึ่งในเบื้องต้นนั้นแปลง D ที่เป็นแกนเชื่อมโยงการเดินทางในพื้นที่จะได้รับการพัฒนาก่อนแล้วจึงจะทยอยพัฒนาในแปลงอื่นๆต่อเนื่องกันไป

“อยู่ระหว่างการเร่งรวบรวมพื้นที่ของแต่ละหน่วยที่เห็นว่ามีความพร้อมนำไปดำเนินการจริงๆเสนอรองนายกรัฐมนตรีพิจารณาก่อนจะนำเสนอพล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีไฟเขียวเสนอครม. หรือหน่วยงานอื่นๆ รับไปดำเนินการพิจารณาเพราะอาจมีบางแปลงต้องนำเข้าสู่รูปแบบการร่วมลงทุน หรืออาจจะต้องปรับแก้ไขกฎหมายให้สามารถนำพื้นที่นั้นๆไปพัฒนาเชิงพาณิชย์หารายได้ให้รัฐเพื่อลดการใช้จ่ายงบประมาณหรือต้องขอรับการสนับสนุนจากรัฐบาล ดังนั้นหากบางแปลงบางพื้นที่อาจจำเป็นต้องใช้การออกกฎหมายตามมาตรา 44 ต้องรอลุ้นว่านายกรัฐมนตรีจะเห็นเป็นประการใด”

เร่งสรุปศูนย์คมนาคมพหลฯ

นายฐากูร อินทร์ชม ผู้อำนวยการฝ่ายบริหารทรัพย์สิน การรถไฟแห่งประเทศไทย(ร.ฟ.ท.) กล่าวว่าขณะนี้แปลงมักกะสันรัฐบาลต้องการให้กระทรวงการคลังนำไปพัฒนาเพื่อแลกสิทธิ์กับการปลดภาระหนี้ของร.ฟ.ท.ที่มีอยู่กว่า 6 หมื่นล้านบาทโดยให้สิทธินำพื้นที่ไปพัฒนาเป็นระยะเวลานานถึง 99 ปี ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการเร่งดำเนินการส่งมอบที่ดินให้กระทรวงการคลัง

“แปลงที่มีความพร้อมนำเสนอให้รัฐบาลพิจารณาอนุมัติให้ดำเนินการพัฒนาหารายได้เชิงพาณิชย์น่าจะเป็นโครงการย่านพหลโยธินบนพื้นที่กว่า 2,300 ไร่ โดยเฉพาะแปลง D จะเป็นพื้นที่ศูนย์กลางการเชื่อมโยงทั้งรถบีอาร์ทีและทางเดินสกายวอล์กให้ได้รับความสะดวกก่อนที่จะเร่งดำเนินการพัฒนาในที่ดินแปลง A B และ C ต่อเนื่องกันไป”

ปัจจุบันอยู่ระหว่างการเร่งสรุปผลการศึกษาเนื่องจากจะต้องเร่งนำเสนอหลายหน่วยงานพิจารณารูปแบบการร่วมลงทุนก่อนที่จะเสนอครม.อนุมัติให้ดำเนินการต่อไป โดยการพัฒนาพื้นที่แปลง D นั้นสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร(สนข.) เร่งนำเสนอกระทรวงคมนาคมพิจารณานำเสนอหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่อไป

รถไฟไทย-จีนเล็งสถานีปากช่อง

แหล่งข่าวจากกระทรวงคมนาคมกล่าวถึงโครงการรถไฟไทย-จีน ช่วงกรุงเทพฯ-นครราชสีมา ภายใต้การดำเนินการของ สำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร (สนข.) กับร.ฟ.ท. สำหรับพื้นที่ที่มีความเหมาะสมน่าจะเป็นบริเวณสถานีปากช่อง มี 549 ไร่ และพื้นที่ ใกล้เคียงอีก 2 แปลงคือที่ ตำบลจันทึก อำเภอปากช่อง ขนาดพื้นที่ 24,943 ไร่ และที่ตำบลหนองสาหร่าย พื้นที่ประมาณ 2,400 ไร่

ส่วนโครงการความร่วมมือรถไฟไทย-ญี่ปุ่น เส้นทางกาญจนบุรี-กรุงเทพ-สระแก้ว และกรุงเทพ-แหลมฉบังนั้น ร.ฟ.ท.เตรียมนำเสนอพื้นที่ย่านสถานีรถไฟอรัญประเทศซึ่งมีพื้นที่ราว 300 ไร่เสนอให้รองนายกรัฐมนตรีพิจารณานำไปพัฒนาเชิงพาณิชย์

รฟม.เฟ้น3พื้นที่สายสีม่วง-สีน้ำเงิน

ด้านแหล่งข่าวระดับสูงของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) กล่าวว่า ในส่วนพื้นที่ที่รฟม.รับผิดชอบนั้นเบื้องต้นจะนำพื้นที่ในโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง(เตาปูน-บางใหญ่) โดยเฉพาะพื้นที่ 14 ไร่ในสถานีคลองบางไผ่เสนอให้พิจารณาซึ่งนำไปพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวสูงโดยหน่วยงานการเคหะแห่งชาติสามารถรับไปดำเนินการตามที่ครม.เห็นสมควรได้ทันที สำหรับพื้นที่แปลงนี้ตามแผนจะพัฒนาโครงการผสมผสาน(มิกซ์ยูส) ประกอบด้วยที่อยู่อาศัย และพื้นที่เชิงพาณิชย์ โดยจะให้เอกชนเข้ามาร่วมทุน

นอกจากนี้ยังมีพื้นที่แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายหัวลำโพง-บางแค และบางซื่อ-ท่าพระ เล็งเห็นว่าพื้นที่อาคารศูนย์ซ่อมบำรุงในซอยเพชรเกษม 48 และอาคารจอดแล้วจรที่บางแคน่าจะสามารถนำไปพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์สนองนโยบายนายสมคิดได้

กทพ.เสนอพื้นที่ใต้ทางด่วน

แหล่งข่าวจากการทางพิเศษแห่งประเทศไทย(กทพ.) กล่าวว่า เบื้องต้นนั้นเตรียมนำเสนอพื้นที่การพัฒนาให้รัฐบาลพิจารณาใน 2 พื้นที่คือ ช่วงใต้ทางด่วนของด่านกาญจนาภิเษกช่วงถนนวงแหวนรอบนอกด้านใต้ ที่ปัจจุบันสามารถเชื่อมโยงกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว ส่วนต่อขยายแบริ่ง-สมุทรปราการได้อีกด้วย มีพื้นที่รวมประมาณ 56 ไร่ และพื้นที่ช่วงด่านจตุโชติที่สามารถเชื่อมกับมอเตอร์เวย์สาย 9 มีพื้นที่กว่า 100 ไร่สามารถพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้

“พื้นที่ดังกล่าวถือได้ว่าเหลือจากการก่อสร้างโครงการแล้วน่าจะนำไปพัฒนาหารายได้คืนรัฐบาลได้ เนื่องจากพื้นที่ด้านบนใช้งานได้ตามวัตถุประสงค์การเวนคืนเรียบร้อยหมดแล้ว ล่าสุดพื้นที่ใต้ด่วนสีลมอยู่ระหว่างการพัฒนา เช่นเดียวกับบริเวณพื้นที่ช่วงด่านประชาชื่น สามารถนำไปพัฒนาเป็นพาร์กแอนด์ไรด์หรือพาร์กแอเรียให้บริการผู้ใช้รถใช้ทางด่วนได้ก่อนที่จะขยายไปยังพื้นที่อื่นๆต่อไป ซึ่ง 2 พื้นที่ใหม่นี้จะเสนอทำจุดพักรถหรือ Rest area ด้วยเช่นกัน โดยจะเปิดให้เอกชนมาร่วมลงทุนกับกทพ.รูปแบบการเช่าพื้นที่ไปดำเนินการพัฒนาต่อไป”

นอกจากนั้นกทพ.มีแผนนำพื้นที่ไปพัฒนาเป็นที่อยู่อาศัยเพื่อเป็นสวัสดิการให้กับพนักงานของกทพ.โดยอยู่ระหว่างจัดหาพื้นที่มีความเหมาะสม ซึ่งโครงการดังกล่าวนี้เป็นอำนาจของรัฐมนตรีสามารถอนุมัติให้ดำเนินการได้โดยไม่ต้องเสนอครม.แค่รายงานเพื่อทราบเท่านั้น

ทำเลบางซื่อ-เตาปูนคึกคัก

นายสุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า พื้นที่รอบๆ สถานีเตาปูนและจตุจักรเป็นทำเลใหม่ที่เพิ่งมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นในช่วงปี 2551 เป็นต้นมา เพราะมีความชัดเจนของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และสายสีม่วง ทันทีที่เริ่มดำเนินการก่อสร้างในปี2554 ยิ่งทำให้มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นโดยเฉพาะรอบๆ เตาปูน ในขณะที่สถานีจตุจักรอาจจะมีโครงการเปิดขายต่อเนื่องมาระยะหนึ่งแล้ว อัตราการขายของคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบๆ ของทั้ง 2 สถานีค่อนข้างมากคือโครงการที่เปิดขายมาสัก 2 – 3 ปีขึ้นไปส่วนใหญ่ปิดการขายหรือเหลือไม่มากแล้ว โดยเฉพาะในพื้นที่รอบๆ สถานีเตาปูนมีอัตราการขายประมาณ 84% ในขณะที่รอบๆ สถานีจตุจักรมีอัตราการขายเฉลี่ยในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 78%

ในขณะที่พื้นที่รอบๆ สถานีจตุจักรยังไม่มีความเคลื่อนไหวของภาคเอกชนมากนัก มีเพียงโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายก่อนหน้านี้แต่ปิดการขายไปได้ค่อนข้างเร็ว เหลือโครงการที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้แต่ยังมียูนิตเหลืออยู่ โครงการที่เปิดขายใหม่ๆ มีราคาขายค่อนข้างสูงคือมากกว่า 1.7 แสนบาทต่อตารางเมตรไปแล้วทำให้ราคาขายเฉลี่ยของโครงการรอบๆ สถานีจตุจักรอยู่ที่ประมาณ 1.32 แสนบาทต่อตารางเมตร และมีแนวโน้มที่ราคาขายจะปรับเพิ่มขึ้นอีกในอนาคต

Photo : tharit
จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 36 ฉบับที่ 3,178 วันที่ 28 – 30 กรกฎาคม พ.ศ. 2559

Ping Sanghin

ประสบการณ์ Online Marketing เกียวกับอสังหาริมทรัพย์กว่า 10 ปี 

About Us

"ทุกเรื่องเกี่ยวกับ บ้าน คอนโด ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ทุกชนิด ที่นี่มีคำตอบ"

ดูรายละเอียดการลงแบนเนอร์โฆษณาได้ที่นี่คลิก

สอบถามรายละเอียดได้ที่ โทร. 097 235 5964

ลิงค์น่าสนใจ

Top
We use cookies to improve our website. By continuing to use this website, you are giving consent to cookies being used. More details…